天津市代寫建筑房地產(chǎn)項目可行性報告怎么來申請備案，---------天津才佑公司專業(yè)編寫

石家莊開發(fā)區(qū)商業(yè)中心建設項目

項

目

申

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告

 二〇一五年七月

目      錄

第一章  總  論...................................................................................................................... 6

1.1 項目背景分析.............................................................................................................. 6

1.2 項目概況分析.............................................................................................................. 7

1.2.1 項目名稱及承辦單位.............................................................................................. 7

1.2.2 可行性研究報告編制依據(jù)....................................................................................... 7

1.2.3項目承辦單位概況.................................................................................................. 8

1.2.4 擬建地點............................................................................................................... 8

1.2.5 建設規(guī)模............................................................................................................... 9

1.2.6本項目建設優(yōu)勢分析............................................................................................. 10

1.2.7 項目總投資及資金籌措......................................................................................... 11

1.2.8 主要經(jīng)濟指標分析................................................................................................ 11

1.3 問題與建議................................................................................................................ 12

第二章 市場預測....................................................................................................................... 13

2.1 市場需求預測分析.................................................................................................... 13

2.1.1 市場現(xiàn)狀分析....................................................................................................... 13

2.1.2 市場需求預測分析................................................................................................ 16

2.2目標市場分析............................................................................................................. 17

2.2.1市場定位............................................................................................................... 17

2.2.2目標客戶群及相關特點.......................................................................................... 17

2.2.3 項目目標客戶類型................................................................................................ 18

2.3 項目競爭力分析........................................................................................................ 18

2.3.1 區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢突出..................................................................................... 18

2.3.2 地理條件優(yōu)勢顯著................................................................................................ 19

2.3.3 交通優(yōu)勢突出....................................................................................................... 19

2.3.4 外部設施及環(huán)境優(yōu)勢獨特..................................................................................... 19

第三章  建設規(guī)模與產(chǎn)品方案........................................................................................... 20

第四章  土地利用及場址選擇........................................................................................... 21

4.1 土地利用情況分析.................................................................................................... 21

4.2 建設場址選擇............................................................................................................ 21

4.2.1 建設地點選擇....................................................................................................... 21

4.2.2建設條件分析........................................................................................................ 22

第五章  建設方案分析........................................................................................................ 23

5.1 建設要求.................................................................................................................... 23

5.2 規(guī)劃理念.................................................................................................................... 24

5.3 工程規(guī)劃及設計........................................................................................................ 25

5.3.1 工程設計原則....................................................................................................... 25

5.3.2總平面設計........................................................................................................... 25

5.3.3 建筑設計.............................................................................................................. 26

5.4 結構設計.................................................................................................................... 27

5.4.1砌體...................................................................................................................... 27

5.4.2建筑分類............................................................................................................... 27

5.4.3荷載...................................................................................................................... 28

5.4.4抗震設計............................................................................................................... 28

5.4.5基礎設計............................................................................................................... 29

第六章  主要原材料、燃料供應....................................................................................... 30

6.1 主要能耗分析............................................................................................................ 30

6.2 能耗指標分析............................................................................................................ 30

第七章  公用輔助工程........................................................................................................ 31

7.1 給排水設計................................................................................................................ 31

7.1.1冷水系統(tǒng)............................................................................................................... 31

7.1.2 熱水系統(tǒng).............................................................................................................. 31

7.1.3 排水系統(tǒng).............................................................................................................. 31

7.1.4 雨水系統(tǒng).............................................................................................................. 32

7.1.5 消防給水系統(tǒng)....................................................................................................... 32

7.2 電氣設計.................................................................................................................... 33

7.2.1有關資料............................................................................................................... 33

7.2.2 設計范圍.............................................................................................................. 33

7.2.3 10/0.4kV變配電系統(tǒng)............................................................................................. 33

7.2.4  照明系統(tǒng)............................................................................................................ 34

7.2.5 防雷系統(tǒng).............................................................................................................. 35

7.2.6 接地及安全系統(tǒng)................................................................................................... 35

7.3 空調設計.................................................................................................................... 36

7.3.1 設計內容.............................................................................................................. 36

7.3.2 設計的原則.......................................................................................................... 36

7.3.3消防系統(tǒng)............................................................................................................... 36

7.3.4人防工程............................................................................................................... 36

7.4 消防設計.................................................................................................................... 36

7.4.1 消防給水.............................................................................................................. 36

7.4.2 消防電氣.............................................................................................................. 37

7.5無障礙設計................................................................................................................. 37

第八章  節(jié)能分析................................................................................................................ 38

8.1 設計依據(jù).................................................................................................................... 38

8.1.1 國家和省有關法律、法規(guī)..................................................................................... 38

8.1.2 指導性文件.......................................................................................................... 38

8.1.3 國家、行業(yè)標準及規(guī)范......................................................................................... 39

8.2項目能源消耗種類和數(shù)量分析................................................................................. 40

8.2.1 能源消耗種類....................................................................................................... 40

8.2.2 能耗指標及能耗量計算......................................................................................... 40

8.2.3 綜合能耗評定....................................................................................................... 41

8.3 節(jié)能措施及節(jié)能效果分析........................................................................................ 41

8.3.1 保溫措施.............................................................................................................. 42

8.3.2 采暖通風和空氣調節(jié)節(jié)能設計.............................................................................. 44

8.3.3 電力及照明.......................................................................................................... 45

8.3.4 設備節(jié)能.............................................................................................................. 46

8.3.5 節(jié)能建議.............................................................................................................. 46

第九章  環(huán)境影響評價........................................................................................................ 47

9.1場址環(huán)境條件............................................................................................................. 47

9.2 設計依據(jù).................................................................................................................... 47

9.3項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響及處理措施............................................................. 47

9.3.1 環(huán)境影響.............................................................................................................. 47

9.3.2 項目污染物情況................................................................................................... 48

9.3.3 環(huán)境保護治理措施................................................................................................ 48

9.4環(huán)境影響評價............................................................................................................. 49

第十章  勞動安全衛(wèi)生與消防................................................................................................ 50

10.1 勞動安全.................................................................................................................. 50

10.2 消防.......................................................................................................................... 53

10.2.1 依據(jù)和有關標準規(guī)范.......................................................................................... 53

10.2.2 火災因素分析..................................................................................................... 54

10.2.3 消防措施............................................................................................................ 54

第十一章  組織機構與人力資源配置.................................................................................... 56

11.1 項目管理.................................................................................................................. 56

11.1.1 項目建設期管理.................................................................................................. 56

11.1.2 項目建成后組織機構........................................................................................... 56

11.2 人力資源配置.......................................................................................................... 56

11.2.1人力資源配置因素分析........................................................................................ 56

11.2.2勞動定員............................................................................................................. 57

11.2.3職工工資及福利成本分析..................................................................................... 57

第十二章  項目實施進度及項目招標方案............................................................................ 58

12.1 項目實施進度.......................................................................................................... 58

12.1.1 項目準備階段..................................................................................................... 58

12.1.2 施工階段............................................................................................................ 58

12.2  項目招標方案........................................................................................................ 58

12.2.1 招投標管理的基本原則....................................................................................... 58

12.2.2 招標依據(jù)............................................................................................................ 59

12.2.3 項目招標范圍..................................................................................................... 59

12.2.4 項目招標內容..................................................................................................... 59

第十三章  投資估算與資金籌措....................................................................................... 61

13.1 投資估算編制依據(jù).................................................................................................. 61

13.2 投資估算方法和依據(jù).............................................................................................. 61

13.3 項目投資估算.......................................................................................................... 61

13.4 資金籌措.................................................................................................................. 62

13.4.1 融資組織形式選擇.............................................................................................. 62

13.4.2 資金來源選擇..................................................................................................... 62

13.4.3融資方案分析...................................................................................................... 62

第十四章 財務評價.............................................................................................................. 64

14.1財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算....................................................................................... 64

14.2 營業(yè)收入.................................................................................................................. 64

14.3 稅金及附加.............................................................................................................. 67

14.3.1營業(yè)稅金及附加.................................................................................................. 67

14.3.2 所得稅............................................................................................................... 67

14.4 成本費用.................................................................................................................. 67

14.5 利潤及利潤分配...................................................................................................... 67

14.5.1盈利能力分析...................................................................................................... 68

14.5.2 財務內部收益率................................................................................................. 68

14.6 評價結論.................................................................................................................. 69

第十五章 社會評價.............................................................................................................. 70

15.1 社會影響效果分析.................................................................................................. 70

15.1.1 項目社會影響..................................................................................................... 70

15.1.2 項目環(huán)境效益評價.............................................................................................. 71

15.2 社會適應性分析...................................................................................................... 71

15.3社會評價結論........................................................................................................... 71

第十六章 風險分析.............................................................................................................. 73

16.1 風險因素識別.......................................................................................................... 73

16.2 風險概率等級評估及對策...................................................................................... 74

16.3 風險特點及對策...................................................................................................... 74

16.4 風險分析結論.......................................................................................................... 75

第十七章  研究結論與建議...................................................................................................... 76

17.1 結論.......................................................................................................................... 76

17.2 建議.......................................................................................................................... 76

附表及附件................................................................................................................................. 78

第一章  總  論

1.1 項目背景分析

綜合性商城，這種被認為21世紀重要的復合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國經(jīng)歷了它的實驗階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革。綜合性商城就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。綜合性商城基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。綜合性商城適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側重，一般來說，寫字樓跟購物中心功能是基本的組合。綜合性商城與多功能建筑的差別在于，多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關整體大局。而綜合性商城則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。

本項目建設地點位于石家莊市西部，是石家莊市未來發(fā)展中心之一，項目地塊東至華山街，西至裕龍鑄造，北至華盈化工，南至淮河道，周邊配套設施完善，建設基礎良好。同時近年來，項目所在地石家莊開發(fā)區(qū)不斷完善基礎設施建設，努力改變投資硬環(huán)境，積極打造和優(yōu)化經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境，投資環(huán)境越來越完善。而項目所在地周圍為未來石家莊市規(guī)劃核心商業(yè)區(qū)域，周圍各大商業(yè)中心聚集，但該區(qū)域缺少一個綜合性商業(yè)中心，往往綜合性商業(yè)中心是依據(jù)優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了綜合性商城依地段而生。而結合項目所在地區(qū)域市場環(huán)境、特征、構成和容量，經(jīng)分析認為：項目所在地及周邊地區(qū)，進行適應市場需求的商業(yè)、服務業(yè)項目建設（如建設高檔寫字樓等）尚有很大的空間區(qū)位。

因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場需求特點，決定實施該項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。